החלטה בתיק ת"א 12754-11-09

לפני בקשה לסילוק התובענה על הסף מחמת העדר סמכות עניינית לנוכח הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג - 1963 ( להלן :" חוק המיסוי").

1.         רקע וטענות הצדדים

(א)                      המשיב, אחותו ודודו ז"ל היו בעלי זכויות בחלקים שווים ביניהם במקרקעין הידועים כגוש 8152 חלקה 80 בכפר יונה ( להלן : " המקרקעין"). ביום 23.01.01 נחתם הסכם מכר בין המשיב לבין הגב' ציפורה קאופמן ( להלן : " הגב' קאופמן") שלפיו מכר המשיב לגב' קאופמן את כל זכויותיו במקרקעין בתמורה לסכום של 340,000 אלף דולר (להלן : " הסכם המכר הראשון").  לצורך מימוש הסכם המכר הראשון לקחה הגב' קאופמן משכנתה מבנק לאומי למשכנתאות בע"מ ( להלן : " הבנק"). המשיב חתם על כתב התחייבות לרישום משכנתא והבנק רשם הערת אזהרה לטובתו על הזכויות במקרקעין.

(ב)                      בכתב תביעתו, טוען המשיב  שכחודש לאחר חתימת הסכם המכר, ולבקשת הגב' קאופמן (בשל העובדה שלטענתה התברר לה כי אינה יכולה לממש את זכויות הבנייה במקרקעין באופן מיידי), בוטל הסכם המכר, עוד בטרם שולמה התמורה. הן החתימה על הסכם המכר הראשון הן  ביטולו לא דווחו מעולם ללשכת מיסוי מקרקעין על ידי הצדדים או מי מטעמם ( הסיבה לכך, כנטען בכתב התביעה, היתה שלא חלפו 50 יום ממועד החתימה ולכן טרם קמה חובת הדיווח).

(ג)                        גב' קאופמן לא עמדה בהחזרי המשכנתה ובשנת 2007 מינה הבנק כונסת נכסים מטעמו למימוש המקרקעין. השתלשלות עניינים דומה, של ביצוע עסקת מכר ואי עמידה בתשלומי המשכנתה,  התרחשה גם בכל הנוגע לזכויות במקרקעין של אחותו ודודו ז"ל של המשיב וגם על זכויותיהם מונו כונסי נכסים בהתאם. ביום 06.05.2007 הגישה כונסת הנכסים הצהרה לרשות מיסוי המקרקעין שלפיה נמכרו המקרקעין לצד ג' על ידי כונסי הנכסים. בהסכם המכר שבין כונסי הנכסים לצד ג' צוין כי הזכויות במקרקעין שנמכרות הן הזכויות של אחותו ודודו של המשיב וכן זכויותיה של הגב' קאופמן ( להלן : " הסכם המכר השני"), זאת למרות שהסכם המכר הראשון בוטל עוד בשנת 2001 ולמרות שבלשכת רישום המקרקעין רשום המשיב כבעלים של שליש מהזכויות במקרקעין, יחד עם אחותו ודודו ז"ל.

(ד)                      לנוכח דיווחה של כונסת הנכסים למנהל מיסוי מקרקעין על הסכם המכר השני, חוייב המשיב על ידי לשכת מיסוי מקרקעין בתשלום מס שבח בגין הסכם המכר הראשון בתוספת ריבית וקנסות בגין אי הצהרה במועד ואי תשלום במועד, זאת  החל משנת 2001 ועד לשנת 2008 ובסך הכל סכום של 922,142 ש"ח.

(ה)                      במהלך החודשים אוקטובר -דצמבר 2008 הגיש המשיב למנהל מיסוי המקרקעין מספר בקשות לביטול החיוב האמור.  ביום 22.12.20008 הגיש המשיב בקשה לביטול הסכם המכר הראשון. בקשתו נדחתה מן הטעם שלנוכח העובדה שכונסת הנכסים של הבנק הציגה מצג שלפיו הזכויות בנכס הן של הגב' קאופמן, מחויבות רשויות המס להגיע למסקנה שהתממשה העסקה והחיוב במס שריר וקיים.

(ו)                        ביום 11.11.2009 הגיש המשיב תביעה זו לבית המשפט נגד המבקש והמשיבים הפורמאליים ( להלן : " הנתבעים"), ובה עתר לפסק דין הצהרתי שלפיו הסכם המכר בוטל כדין וכונסת הנכסים לא היתה רשאית להציג מצג שונה שלפיו הגב' קאופמן היא בעלת הזכויות במקרקעין. לחילופין, עתר המשיב  שיקבע כי הסכם המכר לא מומש, ולחילופי חילופין שהזכויות שנמכרו על ידי כונסת הנכסים הן למעשה זכויותיו. עוד עתר המשיב  לצו עשה שלפיו תבוטל יתרת חובו בגין מס שבח ויושבו לו  הסכומים ששילם.

(ז)                       הנתבעים הגישו כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד בהם ייחסו למשיב ולגב' קאופמן הונאה של הבנק בדרך של קבלת כספים על סמך הסכם מכר פיקטיבי וקביעת מחיר שאינו תואם את תנאי השוק בתקופה הרלוונטית.

(ח)                       ביום 18.02.2010 הגיש המבקש בקשה לסילוק על הסף. בבקשתו טען כי רק ביום 06.05.2007 נודע לו על הסכם המכר הראשון בין התובע לגב' קאופמן שנחתם בשנת 2001, וזאת עם הגשת הצהרה מטעם כונסת הנכסים על מכירת הזכויות במקרקעין. עוד עולה מהבקשה שרק בחודש דצמבר 2008 הגישו המשיב והגב' קאופמן למבקש בקשה לביטול עסקה.  ביום 03.09.2009 דחה המבקש את הבקשה וקבע כי הן בשל הזמן הרב שחלף הן  לנוכח  המסמכים שהוגשו לו על ידי כונסי הנכסים, הוא אינו מכיר בביטול העסקה ולשיטתו הזכויות במקרקעין נמכרו לגב' קאופמן. המבקש טוען כי הפרוצדורה להשגה וערעור על החלטותיו קבועה בחוק.  הדרך החוקית היחידה היא הגשת ערר לוועדת ערר בבית המשפט המחוזי (סע' 88 לחוק המיסוי). משבחר המשיב שלא להגיש ערר במועדים הקבועים בחוק המיסוי, הוא מנוע מפנייה לערכאות לצורך ביטול העסקה, באופן שיש בה כדי לעקוף את החוק ואת הדרך הקבועה בו להשגות על החלטות המבקש. הלכה פסוקה היא שלא ניתן לעקוף את הליכי הערר הקבועים בחוק המיסוי.

(ט)                      המבקש מצהיר בבקשתו שעם מתן הכרעה בתביעה  ובמידת הצורך, הוא ישקול בשנית את השיקולים העומדים לפניו לנוכח החלטת בית המשפט ויוציא שומות חדשות אם וכאשר יהיה בכך צורך.

(י)                        המשיב טוען כי הוא  אינו נדרש לפעול על פי  הפרוצדורה הקבועה בחוק המיסוי שכן סעיפי החוק חלים רק מקום בו למעשה נוצרה ודווחה עסקה לצורכי מס ואילו במקרה זה השאלה המקדמית בה יש להכריע היא האם מלכתחילה נוצרה עסקה שהיתה  מחויבת במס ושהיה ניתן להחיל עליה את חוק מיסוי מקרקעין. ככל שלא היתה עסקה לצורכי חיוב במס לא יחולו עליה סעיפי חוק המיסוי. יתרה מכך הסמכות לדון בשאלת ביטולו של הסכם מכר במקרקעין נתונה לבית המשפט המחוזי בלבד. עוד טוען המשיב שהצהרת המבקש שלפיה הוא מחויב להפעיל שיקול דעתו על פי הכרעת בית המשפט במקרה דנן מעידה שהוא בעל דין נדרש ושלכל הפחות הוא יכול לבקש להימנע מלהתייצב לדיונים.

5.          דיון והכרעה:

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בבקשה ובתגובה הגעתי למסקנה שיש לקבל  את הבקשה ולהורות על סילוק התביעה על הסף.

(א)                השאלה המרכזית הטעונה הכרעה בבקשה דנן היא האם לבית משפט זה נתונה הסמכות לקבוע שההסכם שבין המשיב לגב' קאופמן בוטל כדין כחודש לאחר חתימתו, וזאת לצורך קביעת מס שבח, הגדרה מחודשת של השומות והחזרי המס במידת הצורך.

חוק המיסוי קובע ומגדיר את הדרכים בהן ניתן להשיג ולערור על החלטות מנהל מיסוי מקרקעין ( להלן:" המנהל") כדלקמן:

סע' 87(א) קובע:

                        "הרואה עצמו מקופח בהודעת שומה, רשאי , תוך שלושים יום                  מיום שנמסרה לו ההודעה, להשיג עליה לפני המנהל בכתב                         שבו יפרט את  פרטי  השומה  עליהם  הוא חולק ויתן טעם                 להשגתו...."

             סע' 88 לחוק המיסוי קובע: